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03/03/2015

Governo Federal adota medidas para ampliar segurança jurídica envolvendo operações imobiliárias

Por: Estela Maria Lemos Monteiro Soares de Camargo, Thalita Duarte Henriques Pinto, Paulo Vitor Paula Santos Zampieri

No dia 19 de janeiro de 2015, foi convertida na Lei n.º 13.097/2015 a Medida Provisória n.º 656/2014, com a qual o Governo Federal espera contribuir “para aumento da segurança jurídica dos negócios, assim como para desburocratização dos procedimentos dos negócios imobiliários” (conforme Exposição de Motivos apresentada ao Congresso Nacional).

Dentre as medidas adotadas, a norma recém-convertida em Lei prevê a concentração da maior parte de informações relativas ao proprietário junto à matrícula do próprio imóvel, mantida perante o Cartório de Registro Imobiliário. Devem constar na matrícula imobiliária, por exemplo, menção à existência de: (i) ações reais ou pessoais que possam afetar a propriedade do imóvel; ou (ii) ônus ou restrições judiciais, administrativas ou convencionais.

Os atos que não estiverem mencionados na matrícula, por sua vez, não poderão, ao menos em princípio, prejudicar a aquisição realizada por terceiro de boa-fé.

Espera-se, com isso, desburocratizar os procedimentos envolvendo a realização de negócios imobiliários. Ao invés de obter e avaliar diversas certidões em nome do proprietário do imóvel (por vezes, nas mais variadas localidades), o adquirente poderá ter acesso às principais informações envolvendo o proprietário e o imóvel na própria matrícula.

Para que os interessados possam fazer valer seus direitos frente a terceiros, deverão fazer constar na matrícula do imóvel a existência de ações e/ou feitos envolvendo o proprietário. Ações e feitos anteriores à edição da Lei deverão ser levados à matrícula em até 2 anos contados do início da vigência da Lei.

Aos adquirentes de imóvel, por sua vez, recomenda-se cautela. Nem todas as informações a  serem  analisadas  poderão   estar   refletidas  na matrícula. Além disso, com o passar do tempo, o Judiciário ainda deve estabelecer limites mais precisos a respeito da abrangência das disposições trazidas pela Lei n.º 13.097/15 e, especialmente, esclarecer pontos obscuros da norma.  

De toda forma, a medida deve atingir o objetivo pretendido pelo Governo Federal e que constou na exposição de motivos da norma: desburocratizar o mercado imobiliário diante de um cenário de crise econômica, aumentando a segurança jurídica dos adquirentes de imóveis.

 Com esse mesmo intuito, aliás, a Lei n.º 13.097/15 também prevê maior proteção aos adquirentes de lotes e/ou apartamentos. De acordo com a referida norma, aqueles que tiverem adquiridos tais imóveis não poderão ser prejudicados por determinadas ações e/ou dívidas contraídas pelo incorporador/empreendedor ou seus antecessores. 

De outra banda, mas também com o mesmo intuito de desburocratizar o mercado imobiliário, a norma recém-convertida em Lei também prevê, em caso de inadimplência por parte do adquirente, a possibilidade de rescisão de contratos de promessa de venda e compra (ou semelhantes) ser alcançada, em alguns casos, independentemente de intervenção judicial. 

As alterações são significativas e afetam toda uma cultura jurídica que se consolidou ao longo dos anos. Espera-se que o Poder Judiciário dê concretude às medidas, possibilitando sejam alcançados os fins almejados pela norma.

 

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