Desde o dia 12 de julho de 2017, está em vigor a Lei n.º 13.465, cujo texto abarca diversos institutos legais visando promover a regularização fundiária, tanto rural quanto urbana, tendo inclusive introduzido, em nosso ordenamento, um novo direito real, o chamado direito real de laje.

A Lei n.º 13.465/2017 é resultado da conversão em lei federal da Medida Provisória n.º 759, de 22 de dezembro de 2016. Nesse ínterim, debates travados no Congresso Nacional levaram ao aperfeiçoamento dos dispositivos que tratam do direito real de laje, os quais foram incorporados no art. 1.510-A e seguintes do Código Civil (Lei n.º 10.406/2002).

De acordo com a exposição de motivos da citada Medida Provisória, a criação deste novo direito real vem em “reforço ao propósito de adequação do Direito à realidade brasileira, marcada pela profusão de edificações sobrepostas“.

Prevê o art. 1.510-A que o “proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.” Tem-se, dessa forma, que o direito real de laje pode abranger tanto o espaço aéreo da construção-base como o subsolo desta, sempre projetados verticalmente.

A laje constituirá unidade autônoma distinta da construção-base. E será constituída por meio de matrícula própria, facultando a seu titular todos os poderes inerentes à propriedade, isto é, podendo dela usar, gozar e dispor.

Todavia, a laje não deve ser confundida com condomínio edilício. Embora haja certas semelhanças (como a existência de estruturas comuns da construção), há diferenças essenciais entre esses institutos.

A laje não é vinculada à fração ideal do terreno, que permanece sob titularidade exclusiva do proprietário da construção-base. Dessa forma, a ruína da construção-base – se não reedificada no prazo de 5 anos, conforme estipula o art. 1.510-E do Código Civil – implica na extinção do direito real de laje sobreposta. O mesmo não ocorre, por exemplo, em caso de extinção do condomínio edilício, uma vez que o proprietário da unidade autônoma deste mantém seu direito sobre a fração do solo, passando a detê-la em condomínio comum com os proprietários das demais unidades.

Com exceção das estruturas comuns que afetam todo o edifício, não há o compartilhamento de áreas comuns entre a laje e a construção-base. Todas a demais áreas do terreno – que não a laje –, edificadas ou não, permanecem sob titularidade do proprietário da construção-base. Além disso, a laje deverá possuir um acesso independente para a via pública.

Há também elementos que diferenciam o direito de laje do direito de superfície. Em especial, pode-se citar que o direito de laje é mais amplo, na medida em que não é temporário, mas perene (ou ao menos persiste até que pereça a construção), constituindo, como já dito, unidade imobiliária autônoma com matrícula própria.

Os novos dispositivos que regulamentam o direito de laje permitem que o titular desta ceda a superfície de sua construção para a instituição de sucessivo direito real de laje, contanto que haja autorização expressa do proprietário da construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas municipais.

A legislação prevê ainda que, na hipótese de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão o direito de preferência na sua aquisição os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, em igualdade de condições com terceiros.

Destaca-se que outras regras de convivência entre os titulares da construção-base e da laje, além das previstas em lei, poderão ser acordadas no instrumento de constituição do direito real de laje.

Por se tratar de um direito real, a instituição do direito de laje estará sujeita à tributação. O valor tributário da laje, para fins de sua constituição e transmissão, certamente, será um tema a ser enfrentado pelas autoridades fiscais.

Ainda que pensado, especialmente, para a solução da situação fundiária em comunidades de baixa renda, o direito real de laje pode ser utilizado na concepção e desenvolvimento dos mais variados empreendimentos imobiliários.