Em 12.12.2017, o Colegiado da CVM deferiu o registro da oferta pública de distribuição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRIs”) lastreados em Cédula de Crédito Imobiliária (CCI) representativa de debêntures emitidas pela Rede d’Or São Luiz S.A. (“Rede d’Or”)[1]. Os recursos captados pela emissão serão destinados à construção, expansão, desenvolvimento e reforma de imóveis pela Rede d’Or ou por suas controladas, sociedades cujos objetos sociais não compreendem atividades imobiliárias.

Na oportunidade, o Colegiado acompanhou, por unanimidade, o entendimento da Superintendência de Registro de Valores Mobiliários (“SRE”), que se manifestou favoravelmente ao deferimento do registro[2].

A Lei n.º 9.514/1997, como se sabe, não determina o conceito de créditos imobiliários, limitando-se a prever que CRIs são lastreados em tais créditos[3].

Coube, assim, à CVM estabelecer, em seus precedentes, a extensão do conceito de créditos imobiliários para fins da emissão de CRIs. A nova decisão da autarquia representou um aprimoramento no entendimento regulatório sobre o assunto.

A decisão da CVM que estabeleceu as limitações ora superadas ao conceito de créditos imobiliários envolveu também a Rede d’Or, em 2013[4]. Naquela oportunidade, o Colegiado da CVM, contrariando o posicionamento da área técnica, indeferiu a emissão de CRIs lastreados em créditos devidos pela Rede d’Or, na qual os recursos captados seriam destinados ao financiamento da aquisição de terrenos, construção de edificações e expansão de prédios hospitalares. O conceito de créditos imobiliários, para fins da emissão de CRIs, foi limitado, portanto, àqueles que tivessem essa natureza por sua origem – como créditos decorrentes de contratos de financiamento imobiliário, contratos de aluguel de imóveis, contratos de compra e venda de imóveis, entre outros.

Recentemente, em casos envolvendo a emissão de CRIs lastrados em créditos devidos pela Cyrela Brazil Realty S.A. (“Cyrela”)[5], Aliansce Shopping Centers S.A. (“Aliansce”)[6] e Direcional Engenharia S.A. (“Direcional”)[7], a CVM começou a alargar os limites do conceito de créditos imobiliários anteriormente estabelecidos.

Nos referidos precedentes, foi reconhecida a possibilidade de serem considerados créditos imobiliários não apenas aqueles decorrentes de atividades imobiliárias em sua origem, mas também aqueles que correspondam a recursos destinados a projetos e atividades do setor imobiliário (ou seja, créditos imobiliários pela destinação). A CVM, contudo, havia limitado essa possibilidade a emissões lastreadas em créditos devidos por sociedades cujo objeto social compreendesse atividades no setor imobiliário.

Com a nova decisão do Colegiado da CVM, o conceito foi novamente ampliado e deixou de ser essencial que o devedor exerça atividades no setor imobiliário para a caracterização de créditos imobiliários por sua destinação, bastando que os recursos captados no âmbito da emissão de CRIs sejam efetivamente destinados a projetos e atividades imobiliárias.

Nesse sentido, o fato de tais emissões estarem relacionadas ao fluxo de caixa do devedor – como consignado na decisão do Colegiado da CVM quando da avaliação da emissão de CRIs lastreados em créditos devidos pela Rede d’Or, em 2013[8] – deixou de ser um impeditivo para o seu registro, desde que os recursos captados sejam destinados efetivamente ao setor imobiliário, de forma a atender aos objetivos da legislação aplicável.

Superou-se também a incongruência – nos termos da área técnica da CVM[9] – na caracterização de créditos para fins da emissão de CRIs e Certificados de Recebíveis do Agronegócio (“CRAs”) que passou a existir a partir da decisão da CVM no caso envolvendo a emissão de CRAs lastreados em créditos devidos pelo BK Brasil Operação e Assessoria a Restaurantes S.A. (“Burger King”)[10]. Naquele caso, a emissão de CRAs lastreados em créditos agrícolas pela destinação foi deferida, sem que houvesse a possibilidade de emissões de CRIs lastreados em créditos imobiliários pela destinação, de acordo com o entendimento da CVM prevalecente à época.

Na perspectiva regulatória, portanto, o conceito de créditos imobiliários, aptos a lastrear emissões de CRIs, passa a abranger: (i) créditos imobiliários por sua origem; e (ii) créditos imobiliários pela destinação dos recursos captados na emissão, ainda que a devedora seja sociedade que não tenha em seu objeto social atividades imobiliárias, desde que os recursos sejam efetivamente destinados ao setor imobiliário.

Além do deferimento do registro da oferta dos CRIs lastreados em créditos devidos pela Rede d’Or, a SRE propôs também que a Deliberação CVM n.º 772/2017 – emitida após a consolidação do entendimento do Colegiado nos casos envolvendo a Cyrela, a Aliansce e a Direcional – fosse alterada, para que a área técnica pudesse autorizar a distribuição pública de CRIs a investidores não qualificados, nos termos da regulação, em caso de créditos imobiliários por sua destinação devidos por sociedades cujo objeto social não seja imobiliário, observados os demais requisitos previstos na referida deliberação. O Colegiado, no entanto, entendeu ser prudente avaliar outros pedidos semelhantes, antes de seguir com a alteração da Deliberação CVM n.º 772/2017.

[1] Processo n.º 19957.010578/2017-50, Rel. SRE/GER-1, j. 12.12.2017, v.u., referentes aos CRIs da 157ª série da 1ª emissão da RB Capital Companhia de Securitização.

[2] Cf. Memorando n.º 65/2017-CVM/SRE/GER-1, de 06.12.2017.

[3] Cf. art. 6º, caput, da Lei n.º 9.514/1997.

[4] Processo CVM n.º RJ 2012/12177, Rel. SRE, j. 26.03.2013, v.u..

[5] Processo n.º 1997.000587/2016-51, Rel. SRE/GER-1, j. 16.08.2016, v.u..

[6] Processo n.º 19957.009281/2016-61, Rel. SRE/GER-1, j. 24.01.2017, v.u..

[7] Processo n.º 19957.001682/2017-53, Rel. SRE/GER-1, j. 02.05.2017, v.u..

[8] Expressão usada inicialmente na decisão do Colegiado no precedente da Rede d’Or (processo CVM n.º RJ 2012/12177, Rel. SRE, j. 26.03.2013, v.u.) e repetida em precedentes subsequentes da CVM sobre o assunto.

[9] Cf. Memorando n.º 65/2017-CVM/SRE/GER-1, de 06.12.2017.

[10] Processo CVM n.º 19957.001669/2016-13, Rel SRE/GER-1, j. 30.08.2016, v.m..