Após consulta pública ao mercado, o Conselho Monetário Nacional (CMN) editou, em 29 de agosto de 2017, a Resolução n.º 4.598/2017. Essa norma regulamenta os limites e condições para a emissão das Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs), título originalmente inserido no ordenamento jurídico brasileiro pela Medida Provisória n.º 656, de 07 de outubro de 2014 (convertida na Lei n.º 13.097, de 19 de janeiro de 2015, atualmente em vigor).
A referida resolução foi editada um dia após a entrada em vigor da Lei n.º 13.476, de 28 de agosto de 2017, pela qual se permitiu que as entidades registradoras de ativos financeiros e valores mobiliários autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil (Bacen) e pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) constituam ônus e gravames em ativos registrados em operações realizadas no mercado financeiro. Até então, esta atribuição das entidades registradoras estava limitada a operações realizadas no mercado de capitais e no âmbito do sistema de pagamentos brasileiro, nos termos da Lei n.º 12.810, de 15 de maio de 2013.
A regulamentação das LIGs integrou a pauta da “Agenda BC+”, plano de trabalho do Bacen que busca “revisar questões estruturais do [Bacen] e do Sistema Financeiro Nacional, gerando benefícios sustentáveis para a sociedade brasileira”, conforme definido pela própria autarquia. Dentre os quatro pilares da agenda, a regulamentação das LIGs se inseriu na promoção do “crédito mais barato”, como informado pelo Bacen (os demais pilares da agenda são “mais cidadania financeira”, “legislação mais moderna” e “SFN mais eficiente”).
As LIGs são títulos de crédito nominativos, escriturais, transferíveis e de livre negociação, emitidos por determinadas instituições financeiras e têm por finalidade o financiamento imobiliário de longo prazo. Elas devem ser emitidas com prazo médio ponderado mínimo de 24 meses, considerando o pagamento de principal e juros, conforme resolução do CMN – e representam o instrumento brasileiro equivalente às covered bonds.
Uma das principais características das LIGs reside na garantia de pagamento. O título deve ser garantido por carteira de ativos em regime fiduciário, que constituem patrimônio de afetação da instituição emissora e, adicionalmente, devem ser de responsabilidade integral da instituição emissora, independentemente da suficiência da respectiva carteira de ativos.
Podem integrar a carteira garantidora das LIGs os seguintes ativos, nos termos da legislação e regulamentação em vigor: (i) créditos imobiliários; (ii) títulos emitidos pelo Tesouro Nacional, desde que admitidos para realização de operações compromissadas com o Bacen; (iii) instrumentos derivativos, desde que sejam destinados exclusivamente a hedge, nos termos da regulamentação em vigor, e não tenham cláusula de vencimento antecipado em caso de intervenção, liquidação extrajudicial, falência ou reconhecimento, pelo Bacen, de insolvência da instituição emissora; e (iv) disponibilidades financeiras provenientes dos ativos integrantes da carteira de ativos.
O CMN também ofereceu definição mais precisa para os créditos imobiliários que podem servir de lastro para a constituição das garantias das LIGs. Nesse sentido, são considerados créditos imobiliários: (i) financiamento para aquisição ou construção de imóveis (residenciais ou não residenciais); (ii) financiamento à pessoa jurídica para produção de imóveis (residenciais ou não residenciais); e (iii) empréstimo a pessoa natural com garantia hipotecária ou alienação fiduciária de bens imóveis residenciais.
Tanto as LIGs, quanto os ativos componentes da carteira de ativos que as garante, devem, em princípio, ser objeto de registro e depósito perante depositário central autorizado pelo Bacen. A legislação autoriza, no entanto, que o registro dos ativos garantidores em depositário central seja substituído por seu registro perante entidades autorizadas pelo Bacen ou pela CVM a registrar ativos financeiros e valores mobiliários.
Nesse sentido, e em linha com a edição da Lei n.º 13.476, de 28 de agosto de 2017, a nova resolução do CMN autoriza que os ativos que integram a carteira garantidora das LIGs sejam registrados em entidades autorizadas pelo Bacen a registrar ativos financeiros e valores mobiliários, desde que os ativos garantidores sejam afetados para composição da referida carteira de ativos. Os instrumentos derivativos, por sua vez, devem ser registrados nos termos da regulamentação específica em vigor e devem ser igualmente afetados para fins da composição da carteira garantidora das LIGs.
De acordo com o Bacen, outras pautas da Agenda BC+, inclusive sobre duplicatas eletrônicas, fintechs de crédito e outros assuntos, continuarão a ser estudadas e aperfeiçoadas pela autarquia, em conjunto com os demais participantes do mercado, sendo eventualmente submetidas a regulamentação específica.
