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01/03/2011

Cartão Aluguel: Uma Nova Opção para Locadores e Locatários

Por: Estela Maria Lemos Monteiro Soares de Camargo, Thomaz Henrique Monteiro Whately, Thalita Duarte Henriques Pinto, Paulo Vitor Paula Santos Zampieri

 

 

 

1. Recentemente, a Caixa Econômica Federal lançou um novo produto destinado ao mercado imobiliário: o Cartão Aluguel.

2. O produto, ainda em fase experimental, funciona como um Cartão de Crédito composto de dois limites independentes entre si, quais sejam: (i) limite aluguel, utilizado exclusivamente como forma de pagamento do valor locatício mensal; e (ii) limite rotativo, de utilização livre pelo cliente.

3. Optando-se pela utilização do Cartão Aluguel, o locador passará a receber o aluguel mensal diretamente da Caixa Econômica Federal, ficando o inquilino obrigado a reembolsar o banco por tal despesa.

4. Caso o inquilino deixe de realizar o pagamento de suas faturas do Cartão Aluguel por um período superior a dois meses, a Caixa Econômica Federal suspenderá o pagamento do aluguel, fazendo com que fique caracterizada a mora do locatário perante o locador, na forma da Lei do Inquilinato. Com isso, poderá o locador ingressar com a competente ação de despejo do imóvel em face do locatário inadimplente.

5. Sendo a ação de despejo julgada procedente e obtendo o locador o direito à retomada do imóvel, a Caixa Econômica Federal realizará o pagamento ao locador dos aluguéis vencidos durante o curso da ação de despejo, observado o limite temporal de vigência do Cartão Aluguel (máximo de doze meses).

6. Pelo Cartão Aluguel, a Caixa Econômica Federal deverá cobrar do cliente (no caso, o locatário) uma anuidade de aproximadamente R$ 100,00 (cem reais), além de uma Taxa de Manutenção Mensal equivalente a 6,67% do valor do aluguel.

7. O produto vem para competir com algumas formas de garantia previstas no artigo 37 da Lei do Inquilinato (Lei n.º 8.245/91), quais sejam: (i) caução, na qual o inquilino dá em caução bens imóveis ou móveis, especialmente dinheiro (neste caso limitado ao valor equivalente a três meses de aluguel); (ii) fiança, na qual um terceiro assume a responsabilidade de satisfazer a obrigação, caso o inquilino deixe de cumpri-la; e (iii) seguro de fiança locatícia, contratado perante instituições autorizadas, mediante remuneração a ser definida pela contratada após análise atuarial dos riscos envolvidos.

8. Perante estas garantias, o Cartão Aluguel possui algumas vantagens: (i) redução na burocracia envolvendo a locação de imóveis; (ii) maior segurança para o locador no recebimento do aluguel; e (iii) menor custo para o locatário, em comparação com o valor cobrado para fins de contratação de seguro-fiança.

9. Mas há também desvantagens e riscos.

10. Como desvantagem, podemos mencionar o fato de que o Cartão de Aluguel não garante o pagamento dos encargos locatícios (como, por exemplo, as taxas condominiais).

11. Como risco, podemos apontar a eventual caracterização do Cartão Aluguel como uma efetiva “modalidade de garantia locatícia”. Se este for o entendimento dos tribunais, o Cartão Aluguel não poderá ser utilizado nas locações juntamente com outras garantias, haja vista que a Lei do Inquilinato (art. 37) permite apenas uma garantia nas locações.

12. Por outro lado, caso se entenda que o Cartão Aluguel é simples meio de pagamento dos aluguéis, este produto poderá ser combinado com uma das modalidades de garantia previstas na Lei do Inquilinato (caução, fiança, seguro).

13. E mais. Se o Cartão Aluguel não se enquadrar como uma nova modalidade de garantia da locação, e não houver outra garantia no Contrato, o locador poderá ter direito à liminar em eventual ação de despejo, conforme previsto na Lei do Inquilinato, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 12.112/09.

14. Com efeito, conforme prevê o artigo 59, §1º, inc. IX, da Lei do Inquilinato, nas ações de despejo decorrentes de inadimplência do locatário, será concedida liminar para desocupação do imóvel, se o contrato estiver “desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada”. Considerando que o Cartão Aluguel não está arrolado no citado artigo, pode-se inferir que subsiste ao locador o direito de obter liminar em caso de mora do locatário.

 

 

 

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