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01/08/2017

Alterações no procedimento de execução da alienação fiduciária do imóvel em garantia

Por: Estela Lemos Monteiro Soares de Camargo, Thomaz Henrique Monteiro Whately, Paulo Vitor Paula Santos Zampieri

A Lei n.º 9.514, editada no ano de 1997, trouxe ao mercado importante instrumento de garantia para operações financeiras: a alienação fiduciária de imóveis.

Na alienação fiduciária, o devedor transfere a propriedade fiduciária de imóvel do seu patrimônio ao credor, como garantia ao cumprimento de obrigação assumida perante este.

De outro lado, enquanto adimplente com suas obrigações contratualmente estabelecidas, o devedor tem assegurado o direito de permanecer utilizando o imóvel objeto de garantia.

Em razão da celeridade de sua execução, a alienação fiduciária tem sido muito adotada, inclusive por instituições bancárias, em operações de financiamento imobiliário.

De fato, a execução da alienação fiduciária é conduzida na esfera extrajudicial, sem depender, a princípio, de um processo judicial.

Em linhas gerais, para a execução da garantia fiduciária, é feito um primeiro leilão para a venda do imóvel, pelo valor do referido bem. Não havendo êxito nesse primeiro leilão, é realizado um segundo, no qual o imóvel pode ser alienado pelo valor da dívida objeto da garantia, com os acréscimos previstos na legislação. Não havendo lances nesse último leilão, a propriedade do imóvel restará em nome do credor.

No último dia 11 de julho de 2017, o Governo Federal editou a Lei n.º 13.465, trazendo pontuais, mas consideráveis alterações na lei que trata sobre a alienação fiduciária em garantia.

Dentre as alterações, destacamos a obrigatoriedade de intimação do devedor a respeito da realização dos leilões mencionados acima, tema que vinha gerando inúmeras ações judiciais por parte dos devedores.

Outra modificação importante foi assegurar aos devedores, o “direito de preferência” na aquisição do imóvel objeto da garantia até a data da realização do segundo leilão, pelo valor da dívida, incluídas todas as despesas e encargos previstos em lei, para determinados casos.

Por fim, também merece destaque dispositivo legal que restringe a possibilidade de ingerência do Poder Judiciário no procedimento de execução da garantia decorrentes de operação de financiamento imobiliário.

Segundo o novo artigo inserido na legislação, “as ações judiciais que tenham por objeto controvérsias sobre as estipulações contratuais ou os requisitos procedimentais de cobrança e leilão, excetuada a exigência de notificação do devedor fiduciante, serão resolvidas em perdas e danos e não obstarão a reintegração de posse” do imóvel em favor do credor.

Outras alterações, de ordem mais procedimental e técnica, também foram inseridas na lei que trata de alienação fiduciária. Certamente inúmeros debates ainda irão surgir na aplicação dos novos dispositivos legais. De todo modo, ao que parece, há um movimento no sentido de estimular ainda mais a utilização desse importante mecanismo de garantia.

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